ristrutturare facile senza sorprese

Come ristrutturare casa senza sorprese; ecco le regole da seguire

Ristrutturare casa rappresenta senz’altro una delle attività più stressanti che vi possano capitare e che spesso si abbina e sovrappone alle quotidiane incombenze. Occorre armarsi di pazienza e procedere per passi seguendo delle regole base per evitare sorprese.

In primo luogo dovete avere le idee chiare sui lavori che intendete fare e se l’intervento richiede la modifica degli spazi interni, sarà necessario farsi affiancare da ad un tecnico, Geometra o Architetto,  che vi indicherà quali variazioni sono conformi ai Regolamenti Edilizi e d’Igiene.

Se non prevedete modifiche nella distribuzione degli spazi,  potete tentare di gestire direttamente voi, magari con l’aiuto di un amico competente, la ristrutturazione.

Partite dalla planimetria catastale allegata all’atto, in scala 1:200, riportando le misure reali sulla stessa.

Proseguite con l’elenco dei lavori che intendete fare, riportando il più minuziosamente possibile ogni dettaglio quale ad esempio: pavimenti, rivestimenti,  sanitari, porte, ecc..

Se possibile fate un computo metrico con indicate le quantità e le lavorazioni previste, questo vi aiuterà ad avere offerte omogenee e raffrontabili.

Infine chiedete un preventivo dettagliato, almeno 3, fornendo la planimetria, il capitolato ed il computo metrico. Chiedete espressamente  che vengano riportati i singoli prezzi unitari  sul computo metrico fornito, in modo che le offerte possano essere raffrontabili tra loro.

Il preventivo, allegato al contratto, può essere utilizzato quale listino prezzi di riferimento per eventuali lavorazioni aggiuntive o sottrattive.

Una volta selezionata l’impresa, salvo che non si tratti di una ditta di vostra fiducia, e bene predisporre un contratto in cui siano indicati i soggetti coinvolti (impresa e committente), l’importo totale dei lavori, le modalità di pagamento, le garanzie, le date di inizio e fine lavori, eventuali penali  e le modalità di gestione dei lavori extra e imprevisti.

In sostanza più è chiaro e definito ciò che si vuole fare minore è il rischio di incorrere in sorprese.

Ricapitolando gli elementi che contribuiscono a definire i lavori da realizzare per ottenere preventivi completi ed attendibili sono:

  1. Il progetto, sempre necessario quando è prevista la modifica di spazi interni ed esterni;
  2. Il capitolato con la descrizione dei lavori per individuare le opere e lavorazioni da realizzare;
  3. Il computo metrico che definisce le quantità delle lavorazioni e delle forniture;
  4. Il contratto che stabilisce i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e le garanzie.

Per realizzare un preventivo attendibile è opportuno effettuare il sopralluogo, diffidate delle imprese che vi inviano preventivi “sulla carta”.

I preventivi troppo convenienti nascondono spesso, escludendo la malafede, una insufficiente valutazione delle opere da realizzare e sono spesso abbinati a offerte “forfettarie” poco dettagliate. Variazione di oltre il 15-20% rispetto al prezzo medio dovrebbero far suonare un campanello di allarme.

In presenza di preventivi a corpo, non dettagliati e senza un contratto scritto che definisce chiaramente i rapporti tra le parti, il rischio che l’importo lavori iniziale lieviti sensibilmente è concreto.

Nei lavori di ristrutturazione è probabile che per imprevisti o lavori aggiuntivi richiesti dal committente, possano verificarsi variazioni al preventivo, con una buona documentazione contrattuale tali imprevisti si possono gestire e  contenere entro valori accettabili.

Le fornitura di pavimenti, rivestimenti, sanitari e accessori rappresentano spesso un elemento debole del contratto, le ditte indicano generalmente prodotti base “da capitolato” a basso costo per presentarsi con offerte allettanti ma successivamente in fase di scelta da parte dei clienti l’importo lievita sensibilmente. Per evitare contestazioni o sorprese è bene separare nell’offerta il costo delle forniture prevedendo la possibilità di poterle scegliere in qualsiasi show room, catena commerciale o acquisti on line,  riconoscendo contrattualmente all’impresa una maggiorazione concordata, per la gestione amministrativa, trasporto e movimentazione  al piano. In questo modo sarete liberi di scegliere i materiali dove più vi piace e conviene.

Una buona documentazione contrattuale riduce infine il rischio di contenziosi con l’impresa. Evitate il più possibile i contenziosi, anche un accordo che non vi soddisfi totalmente è sempre preferibile ad un’azione legale che, visti i tre livelli di giudizio previsti nel nostro ordinamento e  i tempi lunghi della giustizia  rappresenta una scelta da perseguire solo extrema ratio.

Cartongesso un materiale duttile adatto a molteplici scopi

L’impiego del cartongesso nelle ristrutturazioni rappresenta una valida soluzione per risolvere problematiche che vanno dalla delimitazione degli spazi interni orizzontali e verticali a elementi di arredo veri e propri. Il cartongesso consente di realizzate partizioni interne, controsoffittature, rivestimenti di pareti esistenti, fino ad elementi di arredo fissi quali librerie, mensole e ripiani.

La facilità con cui il cartongesso viene lavorato, unitamente alla velocità e flessibilità di posa in opera consente di ridurre i tempi di ristrutturazione. La lavorazione a “secco” del cartongesso non necessità dei lunghi tempi di asciugatura dell’intonaco tradizionale e consente di essere tinteggiato già dopo pochi giorni.
Le lastre prodotte e commercializzate in Italia misurano in altezza, 2 metri o 3 metri mentre la larghezza è sempre di 1,2 metri. Lo spessore generalmente di 1,2.
Le origini delle lastre di gesso sono antiche ma la vera prima lastra in cartongesso è stata prodotta e commercializzata negli Stati Uniti all’inizio del 1900. In Italia il cartongesso si è diffuso a partire dagli anni ottanta. Con gli anni novanta il cartongesso (che inizialmente riscontrava una certa diffidenza) è stato definitivamente “sdoganato”.
il cartongesso viene prodotto industrialmente assemblando due lastre di cartone con all’interno gesso impastato con speciali additivi per conferire rigidità alla lastra.
Esistono varie tipologia di lastre in cartongesso:
– Cartongesso standard: è adatto a tutti gli usi che non richiedono specifiche caratteristiche, si tratta della classica lastra di cartongesso per uso comune di colore bianco tendente al grigio, generalmente commercializzata nel formato di cm 120 per cm 200 di altezza.
– Cartongesso ignifugo: di colore rosso chiaro, viene utilizzato per realizzare strutture che richiedono una specifica resistenza al fuoco.
– Cartongesso termoisolante: si tratta di una classica lastra di cartongesso dove in un lato viene applicato un pannello (per l’intera lastra) di polistirolo o polistirene in diversi spessori.
– Cartongesso idrorepellente: di colore verde, si tratta di lastre in cartongesso a basso assorbimento d’acqua; vengono utilizzate gli ambienti dove c’è un’alta concentrazione di umidità come cucine, lavanderie e bagni.
– Cartongesso per isolamento acustico: generalmente di colore grigio chiaro, sono lastre di cartongesso con all’interno delle speciali resine per migliorare l’abbattimento acustico.
– Cartongesso rinforzato: sono delle speciali lastre di cartongesso rinforzate con di fibre di vetro o legno utilizzate per resistere meglio ai carichi quali ad esempio i pensili delle cucine.
– Cartongesso Flessibile: si tratta di lastre di cartongesso di spessore ridotto appositamente studiate per realizzare strutture curve.
– Cartongesso per esterno: si tratta di lastre realizzate con cemento alleggerito e vengono utilizzate per realizzare opere in esterno.
Si possono reperire sul mercato innumerevoli lastre ad uso speciale appositamente studiate per esigenze tecniche particolari.
La posa in opera
Per creare strutture quali abbassamenti, tramezzi, ed elementi di arredo fissi, il cartongesso viene montato su una struttura metallica portante, formata principalmente da guide e montanti in acciaio zincato, fissate a muro o pavimenti mediante tasselli. Le lastre vengono successivamente fissate alla struttura con apposite vite autofilettanti. I giunti vengono trattati, applicando garze in fibra di vetro o carta, e stucco. Per applicazioni dirette a muro senza struttura metallica, si possono utilizzare delle speciali malte a base di colla.
Il costo
Il cartongesso è un materiale economico, le lastre standard costano pochi euro al mq, mentre quelle per usi speciali sono sensibilmente più care. L’aspetto che incide significativamente nei costi è rappresentato dalla manodopera e dalla soluzione tecnica adottata.
Realizzare un tramezzo di separazione tra due ambienti applicando una doppia lastra di cartongesso su entrambi i lati con interposto una pannello di materiale fonoisolante ha un costo quasi doppio rispetto al tramezzo realizzato con una singola lastra; ma anche il risultato sarà ben diverso in termini prestazionali. Adottando soluzioni tecnicamente valide i costi non differiscono di molto dai sistemi tradizionali, ma i tempi di realizzazione si riducono sensibilmente e la flessibilità del materiale consente agli architetti più arditi di sbizzarrirsi creando ambienti personalizzati.

Detrazioni fiscali per la casa 2018

La Legge di bilancio per il 2018, che include tutte le novità inerenti le detrazioni fiscali per la casa, è stata approvata dal Parlamento il 23 dicembre scorso ed è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29 dicembre 2017.
La Legge è entrata in vigore il 1° gennaio 2018.

Durante l’iter di approvazione della Legge si sono susseguite varie modifiche e correzioni alla bozza formulata inizialmente, alcune addirittura sono subentrate all’ultimo minuto.
Di seguito le principali novità riguardanti le detrazioni per la casa contenute nel testo definitivo.

Novità Ecobonus 2018
La Legge di bilancio per il 2018, al comma 3, lettera a), proroga fino al 31 dicembre 2018 la detrazione fiscale per gli interventi di risparmio energetico, detta anche ecobonus.

A partire dal 2018 l’ecobonus è stato ridotto dal 65% al 50% per alcuni interventi specifici:

1- l’acquisto e posa in opera di serramenti comprensivi di infissi;

2- l’acquisto e posa in opera di schermature solari;

3- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori alimentati da biomasse combustibili;

4- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n.811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013.

Solo nel caso in cui l’intervento si accompagni alla contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02 si può applicare una percentuale di detrazione pari al 65%.

La Legge di bilancio 2018 per gli impianti di climatizzazione prevede che la detrazione sul risparmio energetico si applichi in percentuale pari al 65% anche per la sostituzione con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro o con generatori d’aria calda a condensazione.

Sono invece esclusi dall’ecobonus gli impianti di climatizzazione invernale dotati di caldaia a condensazione con efficienza inferiore alla classe A.

Dal 1° gennaio 2018 è poi introdotto un nuovo intervento detraibile con ecobonus con percentuale di detrazione al 65%: l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti.
La detrazione è ammessa per spese sostenute nel 2018, fino a un valore massimo di detrazione , non di spesa, di 100.000 euro.
È però necessario che l’intervento conduca a un risparmio di energia primaria complessivo pari almeno al 20%.

Altre novità per l’ecobonus 2018:

– estensione della detrazione agli Istituti autonomi per le case popolari;

– possibilità di cessione del credito anche per interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari.

Resta in vigore tutto quanto precedentemente previsto e non modificato.

Nuovo Bonus per rischio sismico e risparmio energetico parti condominiali 2018

La Legge di bilancio 2018 introduce un’importante novità a favore di interventi su parti comuni condominiali.

Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, spetta, in alternativa all’ecobonus e al sismabonus, una detrazione:

– nella misura dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio a una classe di rischio inferiore;

– nella misura dell’85%, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari di ciascun edificio.

Bonus ristrutturazioni 2018

Legge di bilancio 2018 proroga fino al 31 dicembre 2018 la detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia di immobili a uso abitativo.

Restano invariate tutte le norme precedentemente in vigore, tra cui il tetto massimo di spesa (96.000 euro) e anche la percentuale di detrazione (50%).

Unica novità per il 2018 è l’estensione della detrazione agli Istituti autonomi per le case popolari.

Si rimanda per gli interventi ammessi alle detrazioni all’elenco riportato dall’agenzia delle Entrate nella Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” .

Bonus mobili ed elettrodomestici 2018

Collegato ai lavori di ristrutturazione è stato prorogato anche il bonus mobili fino al 31 dicembre 2018.

Si tratta della detrazione per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ ovvero A per i forni.

I mobili ed elettrodomestici acquistati nel 2018 dovranno riferirsi a immobili i cui lavori di ristrutturazione sono iniziati a decorrere dal 1° gennaio 2017.

Resta invariato il tetto massimo di spesa pari a 10.000 euro, con una percentuale di detrazione fissa del 50%.

Bonus mobili giovani coppie

La Legge di bilancio per il 2018 non proroga il bonus mobili per le giovani coppie, che non sarà più in vigore per il 2018.

Nuovo Bonus verde 2018

Al comma 12, la Legge di bilancio 2018 introduce una nuova detrazione per la sistemazione degli spazi verdi esterni, ormai detta bonus verde.

Gli interventi ammessi al bonus verde riguardano nello specifico:
– la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi;
– la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Il bonus è ammesso fino a una spesa massima di 5.000 euro per ogni unità immobiliare, con una percentuale di detrazione fissa pari al 36%, è ripartito in dieci quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Il bonus verde è esteso anche a interventi su parti esterne condominiali, fino a un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.

Nel bonus verde possono anche rientrare le spese di progettazione e manutenzione connesse agli interventi indicati, sia che si tratti di spazi verdi privati sia condominiali.
I pagamenti devono essere effettuati con strumenti idonei a garantire la tracciabilità della spesa.

Detrazione polizze calamità 2018

La Legge di bilancio 2018 introduce al comma 768 la detrazione IRPEF pari al 19% dei premi assicurazioni relativi al rischio di eventi calamitosi per le unità immobiliari a uso abitativo.

La misura agevolativa si applica solo per le polizze stipulate a decorrere dal 1° gennaio 2018.

Impianto elettrico

L’impianto elettrico è composto da una serie di componenti fondamentali per il funzionamento del circuito stesso e da una dotazione che varia secondo l’ampiezza della casa. Per gli impianti elettrici nuovi la norma fissa tre livelli qualitativi. L’impianto elettrico è regolato dalla norma Cei 64-8 (www.ceiweb.it/it/) e dalla variante V3 del 2011 alla norma stessa. Con questa variante vengono dettate le regole precise sui limiti minimi prestazionali degli impianti elettrici per le nuove installazioni.
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Ristrutturazione Low cost: come e quando conviene

Prima di decidere se ristrutturare il vostro immobile ponetevi una semplice domanda:

  • è l’abitazione “definitiva” o “temporanea”?

Se la risposta è “definitiva”, quindi si tratta della casa in cui pensate di passare molti anni della vostra vita, optate per un intervento di ristrutturazione integrale, potrete recuperare il 50% (in 10 anni) delle spese sostenute, sfruttando le detrazioni  fiscali prorogate per tutto il 2016, e godere dei risparmi energetici derivanti dalle migliorie apportate.

Se invece si tratta di una sistemazione “temporanea”, o da mettere a reddito la ristrutturazione low cost  fa per voi. Potrete comunque usufruire delle detrazioni fiscali (per gli interventi che rientrano tra quelli ammessi) e contenere sensibilmente i costi dell’intervento.

La ristrutturazione completa o integrale prevede, oltre all’eventuale diversa distribuzione degli spazi interni, il rifacimento e la messa a norma di tutti gli impianti idrotermosanitari ed elettrici, la sostituzione degli infissi esterni con finestre termoisolanti,  la sostituzione delle porte interne, il rifacimento di pavimenti e rivestimenti ed infine la tinteggiatura. A questi interventi “standard” si possono aggiungere l’impianto di allarme, l’impianto di condizionamento, la rete LAN cablata, l’impianto TV e satellitare e molto altro ancora.

In sostanza rimane solo l’involucro dell’immobile, tutto il resto viene sostituito o integrato. I costi variano molto a secondo degli impianti, materiali e finiture scelte: si parte dai 500,00 €/mq e si possono oltrepassare facilmente i 1.000,00 €/mq.

La soluzione low cost  prevede di effettuare lavorazioni meno integrali, limitando l’intervento essenzialmente agli aspetti estetici/funzionali. Di solito consiste nel rifacimento completo del bagno sostituendo pavimenti,  rivestimenti, sanitari e rubinetterie e spesso si sostituisce la vasca con una più funzionale doccia. La  cucina viene in molti casi  unita al soggiorno abbattendo il muro di separazione  in modo da creare un unico grande ambiente. I nuovi pavimenti sia che abbiate scelto il parquet, sempre più gettonato, che il gres vengono posati  su quello esistente.

A completamento la sostituzione delle porte interne e la tinteggiatura finale danno un’immagine più moderna ed attuale all’ambiente.

Se non presente occorre sempre  installare il portoncino blindato che rappresenta la più valida difesa antintrusione. Per quanto concerne l’impianto elettrico se  i cavi sono già del tipo a treccia (morbidi) ed è presente la rete di terra può essere sufficiente sostituire le placche per dare un’immagine più attuale.

Infine la scelta dei materiali dovrà essere limitata a prodotti commerciali  con prezzi di fascia bassa, limitazione che tuttavia non pregiudicherà un buon  risultato finale.

In generale le fasce dei materiali  (sanitari, rubinetti, rivestimenti, pavimenti, porte interne, ecc.) si possono raggruppare in tre macro categorie:

  • prodotti a prezzo;
  • prodotti di marca;
  • prodotti di design.

I prodotti a prezzo, spesso definiti di “capitolato” sono molto convenienti, di marche sconosciute e qualità non verificata nel tempo ma il risparmio può arrivare anche ben oltre  il 50% rispetto ai prodotti di marca.

I prodotti di marca sono conosciuti ed affidabili, anche a distanza di molti anni è possibile trovare ricambi e pezzi per la manutenzione.

Con i prodotti di design entriamo nell’area del “gusto” ogni valutazione e relegata a cosa piace di più, spesso rinunciando anche a funzionalità essenziali: al cuor non si comanda. Il  prezzo può risultare anche oltre  10 volte superiore rispetto ai prodotti di primo prezzo.

L’effetto complessivo che si ottiene con una ristrutturazione low cost scegliendo i materiali ed i giusti abbinamenti risulta simile a quello che si può ottenere con una ristrutturazione completa ma, con un costo assai più contenuto, che può variare tra i 250,00 e 500,00 €/mq.

Anche dal punto di vista commerciale i costi della ristrutturazione low cost si recuperano assai più facilmente nel caso di vendita dell’immobile, mentre per una ristrutturazione completa i maggiori costi sostenuti si recuperano nel tempo.

A voi la scelta se è la casa “per sempre” approfittate dei vantaggi fiscali validi ancora per tutto il 2016 e fate una ristrutturazione completa mentre se si tratta di una sistemazione temporanea o da mettere a reddito un risparmio immediato potrebbe essere la scelta giusta.

Le porte salva spazio: a scomparsa, filomuro, a libro

Quando gli spazi interni sono ridotti, come accade in molte delle abitazioni moderne, o quando ristrutturando vuoi ricavare un ambiente in più, la scelta della porta diventa determinante per sfruttare al massimo ogni centimetro quadrato. Dalla porta scorrevole interno muro, alla porta scorrevole esterna, alla porta hardware: sono molte le soluzioni vantaggiose che si possono individuare.

Leggi di più “Le porte salva spazio: a scomparsa, filomuro, a libro”

Cose da sapere prima di iniziare

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione della tua casa consulta un professionista, Architetto, Geometra o Ingegnere edile che ti darà una visione complessiva sui permessi da richiedere, normative tecniche e fiscali e ti fornirà l’assistenza nella scelta delle soluzioni possibili.

Il tecnico ti fornirà inoltre un’indicazione di massima dei tempi e dei costi da sostenere e, se lo richiedi, predisporrà la documentazione necessaria: disegni capitolato e computo metrico, per ottenere i preventivi dalle imprese.

Leggi di più “Cose da sapere prima di iniziare”

Vecchio ascensore, ti devo adeguare o no?

Nei giorni scorsi la stampa e gli altri mezzi d’informazione hanno dato ampia eco a una notizia che ha fatto temere una nuova “tassa sugli immobili”, con riferimento all’obbligo di effettuare opere di adeguamento degli ascensori. In particolare, l’allarme era stato lanciato da Confedilizia, che aveva paventato per milioni di famiglie un aumento di costi tali da vanificare il risparmio dovuto all’eliminazione della Tasi sulle prime case a uso residenziale.

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