Ristrutturare casa rappresenta senz’altro una delle attività più stressanti che vi possano capitare e che spesso si abbina e sovrappone alle quotidiane incombenze. Occorre armarsi di pazienza e procedere per passi seguendo delle regole base per evitare sorprese.
In primo luogo dovete avere le idee chiare sui lavori che intendete fare e se l’intervento richiede la modifica degli spazi interni, sarà necessario farsi affiancare da ad un tecnico, Geometra o Architetto, che vi indicherà quali variazioni sono conformi ai Regolamenti Edilizi e d’Igiene.
Se non prevedete modifiche nella distribuzione degli spazi, potete tentare di gestire direttamente voi, magari con l’aiuto di un amico competente, la ristrutturazione.
Partite dalla planimetria catastale allegata all’atto, in scala 1:200, riportando le misure reali sulla stessa.
Proseguite con l’elenco dei lavori che intendete fare, riportando il più minuziosamente possibile ogni dettaglio quale ad esempio: pavimenti, rivestimenti, sanitari, porte, ecc..
Se possibile fate un computo metrico con indicate le quantità e le lavorazioni previste, questo vi aiuterà ad avere offerte omogenee e raffrontabili.
Infine chiedete un preventivo dettagliato, almeno 3, fornendo la planimetria, il capitolato ed il computo metrico. Chiedete espressamente che vengano riportati i singoli prezzi unitari sul computo metrico fornito, in modo che le offerte possano essere raffrontabili tra loro.
Il preventivo, allegato al contratto, può essere utilizzato quale listino prezzi di riferimento per eventuali lavorazioni aggiuntive o sottrattive.
Una volta selezionata l’impresa, salvo che non si tratti di una ditta di vostra fiducia, e bene predisporre un contratto in cui siano indicati i soggetti coinvolti (impresa e committente), l’importo totale dei lavori, le modalità di pagamento, le garanzie, le date di inizio e fine lavori, eventuali penali e le modalità di gestione dei lavori extra e imprevisti.
In sostanza più è chiaro e definito ciò che si vuole fare minore è il rischio di incorrere in sorprese.
Ricapitolando gli elementi che contribuiscono a definire i lavori da realizzare per ottenere preventivi completi ed attendibili sono:
- Il progetto, sempre necessario quando è prevista la modifica di spazi interni ed esterni;
- Il capitolato con la descrizione dei lavori per individuare le opere e lavorazioni da realizzare;
- Il computo metrico che definisce le quantità delle lavorazioni e delle forniture;
- Il contratto che stabilisce i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e le garanzie.
Per realizzare un preventivo attendibile è opportuno effettuare il sopralluogo, diffidate delle imprese che vi inviano preventivi “sulla carta”.
I preventivi troppo convenienti nascondono spesso, escludendo la malafede, una insufficiente valutazione delle opere da realizzare e sono spesso abbinati a offerte “forfettarie” poco dettagliate. Variazione di oltre il 15-20% rispetto al prezzo medio dovrebbero far suonare un campanello di allarme.
In presenza di preventivi a corpo, non dettagliati e senza un contratto scritto che definisce chiaramente i rapporti tra le parti, il rischio che l’importo lavori iniziale lieviti sensibilmente è concreto.
Nei lavori di ristrutturazione è probabile che per imprevisti o lavori aggiuntivi richiesti dal committente, possano verificarsi variazioni al preventivo, con una buona documentazione contrattuale tali imprevisti si possono gestire e contenere entro valori accettabili.
Le fornitura di pavimenti, rivestimenti, sanitari e accessori rappresentano spesso un elemento debole del contratto, le ditte indicano generalmente prodotti base “da capitolato” a basso costo per presentarsi con offerte allettanti ma successivamente in fase di scelta da parte dei clienti l’importo lievita sensibilmente. Per evitare contestazioni o sorprese è bene separare nell’offerta il costo delle forniture prevedendo la possibilità di poterle scegliere in qualsiasi show room, catena commerciale o acquisti on line, riconoscendo contrattualmente all’impresa una maggiorazione concordata, per la gestione amministrativa, trasporto e movimentazione al piano. In questo modo sarete liberi di scegliere i materiali dove più vi piace e conviene.
Una buona documentazione contrattuale riduce infine il rischio di contenziosi con l’impresa. Evitate il più possibile i contenziosi, anche un accordo che non vi soddisfi totalmente è sempre preferibile ad un’azione legale che, visti i tre livelli di giudizio previsti nel nostro ordinamento e i tempi lunghi della giustizia rappresenta una scelta da perseguire solo extrema ratio.